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海南基本取消落戶限制 部分地區樓市或迎回暖

2019-10-26    來源: 財經中國網  跟貼 0

繼三亞放寬人才購房限制后,海南再出重磅政策,10月24日,海南省人民政府官方網站發布了海南省人民政府辦公廳關于印發的《海南省新一輪戶籍制度改革實施方案(試行)》(下稱《方案》),規定基本取消本省(除三沙外,下同)落戶限制。其中,省外居民在取得本省居住證并參加海南省城鎮從業人員基本養老保險(暫不含臨時養老保險繳費賬戶)和海南省城鎮從業人員基本醫療保險的,可在有合法穩定住所的城鎮社區落戶。

58安居客房產研究院首席分析師張波表示,海南此次落戶政策出臺的主旨是按照中央要求推進新一輪戶籍制度改革,并帶動非戶籍人口加快落戶,換言之是要推動非戶籍常住人口的快速落戶,以破除現有的制約性制度障礙。

過去兩年一系列的政策調整,海南炒房現象得到抑制,房地產市場實現穩定有序發展,但是房地產投資開發與市場交易量也受到重創。此次海南基本取消落戶限制,雖然意在戶籍制度改革,但也會間接使得外地人在本地購房門檻進一步放寬,但仍需要繳納兩年社保或個稅。業內人士認為,逐漸釋放購房需求,刺激樓市成交提升。

海南版“零門檻”落戶

具體來看,根據《方案》,海南省內居民,可在有合法穩定住所(含租賃,下同)的城區、建制鎮的社區(以下統稱城鎮社區)落戶。省外居民,取得本省居住證并參加海南省城鎮從業人員基本養老保險(暫不含臨時養老保險繳費賬戶)和海南省城鎮從業人員基本醫療保險的,可在有合法穩定住所的城鎮社區落戶。

如果居民在落戶地點無自有產權住房,《方案》指出,一律在其合法穩定住所所在的城鎮社區集體戶落戶。居民也可在其自有產權住房以外的合法穩定住所所在的城鎮社區集體戶落戶。逐步清理規范各類單位集體戶、人才中心集體戶,引導戶口掛靠在單位集體戶、人才中心集體戶的居民將戶口遷移至其自有產權住房戶口或合法穩定住所所在的城鎮社區集體戶。盡快實現城鎮社區集體戶全覆蓋。

對于海南此次新政,諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙表示,其主要原因是呼應2019年4月8日國家發改委印發的《2019年新型城鎮化建設重點任務》,提出繼續加大戶籍制度改革力度。

據了解,該文件提出要積極推動已在城鎮就業的農業轉移人口落戶。繼續加大戶籍制度改革力度,在此前城區常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮已陸續取消落戶限制的基礎上,城區常住人口100萬—300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制;城區常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件,并全面取消重點群體落戶限制。超大特大城市要調整完善積分落戶政策,大幅增加落戶規模、精簡積分項目,確保社保繳納年限和居住年限分數占主要比例。城市政府要探索采取差別化精準化落戶政策,積極推進建檔立卡農村貧困人口落戶。允許租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶。

在中央精神指導下,2019年以來,包括河南新鄉以及漯河、宜昌、銀川、山西晉城、廣西部分城市,不同程度取消落戶限制。諸如河南除省會鄭州以外,其他17個地級市,陸續發布放開落戶限制的實施意見;西安在校大學生,均可在西安落戶;宜昌市全面取消城鎮落戶限制。

非本地戶籍家庭購房仍需2年社保或個稅

需要指出的是,戶籍與購房資格緊密相連,目前大部分城市所執行的限購政策,多以戶籍為衡量標準,諸如本地戶籍可購房兩套,外地戶籍可購買一套。而海南此次基本取消落戶限制將會對于非本地戶籍人群在海南買房產生哪些影響?是否會放寬買房門檻?

事實上,早在2018年實施全域限購時,海南省對于落戶者買房就有明確規定。2018年4月22日,海南發布《關于進一步穩定房地產市場的通知》(下稱《通知》),規定海南省各市縣實行嚴格的限購政策,在已出臺限購政策的基礎上,實施全域限購。

具體按三個層面進行限購,一是五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣建設的住房只能面向本市縣居民家庭銷售;二是海口、三亞、瓊海已實行限購的區域,非本省戶籍居民家庭購買住房的,需提供至少一名家庭成員在海南省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明;三是目前未實行限購的其他區域,非海南省戶籍居民家庭購買住房的,需提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

而自《通知》發布后,戶籍遷入海南省的居民家庭只能購買一套住房,并須提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

如果結合海南戶籍新政與此前的全域限購政策,五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣,以及海口、三亞、瓊海,購房門檻將進一步放寬,但是仍需要繳納個稅或社保。

王小嬙表示,要明確的是取消落戶限制不等于取消限購,當拿到海南省戶口后,還需嚴格執行海南省的限購政策,也就是說此落戶政策放開可以解決之前非本省的居民家庭可通過醫療保險落戶,但買房還需滿足至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

或將促進部分地區樓市回暖

眾所周知,在相當長的一段時間,海南經濟嚴重依賴房地產,房地產在投資和稅收貢獻中占比達到50%,有的地方甚至高達70%。而在經過兩年的房地產政策調整,特別是實施全域限購政策,海南經濟對于房地產的依賴也逐漸降低,但是海南的經濟以及房地產行業發展也受到影響。

2019年前三季度,海南省固定資產投資(不含農戶)同比下降16.3%,降幅比上半年收窄6.7個百分點。房地產開發方面,今年前三季度開發投資同比下降28.1%,房屋銷售面積584.95萬平方米,同比下降48.6%;房屋銷售額928.92億元,同比下降44.6%。

此次海南基本取消落戶限制,放寬部分地區的購房門檻,將對于樓市回升產生多大影響?

張波認為,由于執行嚴格的限購政策,海南今年整體的降溫非常明顯,預計落戶政策放松短期內對于樓市熱度提升將起到明顯作用,海南樓市或在四季度迎來一波交易小高潮。對于房企來說,尤其是以旅游地產開發為核心的房企,過去一兩年非常難熬,業績普遍下滑。隨著落戶政策的放松,新增需求將帶動海南樓市成交量上升,房企整體壓力會有所緩解。

具體來看,王小嬙表示,因海南省各區域限購政策不一,如五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣,以及海口、三亞、瓊海,可以通過落戶方式取得購房資格以及購房條件的放寬,有助于購房需求的釋放,促進當地房地產市場的回暖。

但是張波也表示,政策原文中要求“省住房和城鄉建設廳要會同相關部門做好穩定房地產市場工作”。這說明,海南房價依然會是重點監控點,量增價穩或是未來一段時間大概率的市場表現。此外,張波指出,海南樓市也很難再現以往價量齊升的局面,未來房企在海南的布局依然會較為謹慎,尤其是在調控從嚴加之對于整體生態保護更為重視的大背景下,旅居類地產開發依然需保持相對理性。

 


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